RICS: Με τους ουρανοξύστες ξεχάσαμε τους Κύπριους

RICS: Με τους ουρανοξύστες ξεχάσαμε τους Κύπριους

 

RICS: Με τους ουρανοξύστες ξεχάσαμε τους Κύπριους

Ενδεχόμενη παύση πολιτογραφήσεων δεν θα είχε μεγάλο αρνητικό αντίκτυπο στα ακίνητα
Τις εκτιμήσεις του για το πώς θα κινηθεί η αγορά ακινήτων το επόμενο διάστημα μεταφέρει μέσα από συνέντευξη του στο InBusinessNews ο νέος πρόεδρος του ΔΣ του RICS Κύπρου, Θωμάς Δημόπουλος. Μεταξύ άλλων, ο κ. Δημόπουλος αναφέρεται στην ανάκαμψη της ζήτησης ακινήτων, κάνοντας λόγο για «εξαιρετικούς ρυθμούς αύξησης, οι οποίοι συνεχίζονται και το 2017». 

Αναλύει το σύνολο των συναλλαγών ανά επαρχία, παραθέτοντας τα πλεονεκτήματα της κάθε πόλης. Εξηγεί τη θέση του γιατί ενδεχόμενη άρση των κινήτρων για πολιτογραφήσεις ξένων επενδυτών θα επηρέαζε μεν αρνητικά την αγορά ακινήτων στην Κύπρο, αλλά χωρίς μεγάλο αντίκτυπο. 

Παράλληλα, μεταφέρει την άποψη ότι οι τιμές στις οποίες διατίθενται οι μονάδες στους διάφορους ουρανοξύστες που ανεγείρονται τον τελευταίο καιρό στην Κύπρο, είναι απαγορευτικές για τους Κύπριους, εκφράζονται προβληματισμό για το γεγονός ότι δεν γίνονται κινήσεις ως προς τo affordable housing

Ποιες οι προτεραιότητες σας, με την ανάληψη της προεδρίας του ΔΣ του RICS Κύπρου;
Tο RICS έχει στόχο τη δημιουργία και την εξέλιξη προτύπων εκτίμησης, να εξασφαλίσει ότι τα μέλη του τηρούν τον απαραίτητο κώδικα δεοντολογίας, να παρέχει υποστήριξη, γνώσεις και εκπαίδευση στα μέλη του, και να εκδίδει οδηγίες για πολύ συγκεκριμένα θέματα που προκύπτουν κατά καιρούς. Μεταξύ άλλων, άξια αναφοράς είναι ακόμη η προσπάθεια που γίνεται τελευταία να καθιερωθεί και στην Κύπρο το VR (Valuers Registration) το οποίο πρακτικά εξασφαλίζει και προστατεύει ακόμη περισσότερο όχι μόνο τον εκτιμητή, αλλά κυρίως τον αποδέκτη της εκτίμησης είτε αυτός είναι τράπεζα είτε ιδιωτικός οργανισμός και προωθεί τη διαφάνεια. Συμμετέχοντας ο εκτιμητής στο παραπάνω πρόγραμμα, δίνει ουσιαστικά τη δικαιοδοσία στο RICS (ειδικό τμήμα που υπάρχει σε ευρωπαϊκό επίπεδο – δεν υπάρχει τοπικά) να πραγματοποιήσει έλεγχο (ακόμα και στους οικονομικούς λογαριασμούς) για την εταιρεία για την οποία έχει υποβληθεί παράπονο. Ελπίζουμε σύντομα τα περισσότερα γραφεία να εναρμονιστούν με αυτό και σε αυτό θα βοηθήσει ιδιαίτερα και η απαίτηση του κοινού για την πιστοποίηση αυτή από τα εκτιμητικά γραφεία.

Σε ότι αφορά τους προσωπικούς μου στόχους, είναι να συντελέσω για ακόμη περισσότερη διαφάνεια στην αγορά, να προωθήσω την εκπαίδευση στα μέλη αλλά και στο κοινό, στην διεύρυνση της γνώσης και τη συνεργασία με άλλους φορείς (Transparency, Awareness, Cooperation and Education). 

Πως εκτιμάτε ότι θα κινηθεί η αγορά ακινήτων το επόμενο διάστημα; Διαβλέπετε περαιτέρω ανοδική τάση στις τιμές και τη ζήτηση; 
Σαν εκτιμητές και σύμβουλοι ακινήτων πρέπει να είμαστε φειδωλοί ως προς τις προβλέψεις μας στο κοινό αλλά ταυτόχρονα και πολύ αναλυτικοί στην ερμηνεία των συνθηκών της αγοράς, όπως αυτές διαμορφώνονται καθημερινά. Οι παρατηρήσεις μου λοιπόν συνοψίζονται στο παρακάτω αναλυτικό γράφημα που καταγράφει συνολικά τις μεταβιβάσεις (συμβόλαια και πωλήσεις) για την τελευταία 5ετία. 

Φαίνεται λοιπόν ξεκάθαρα πως μετά τον ιστορικά χαμηλό αριθμό μεταβιβάσεων το 2013, υπάρχει εξομάλυνση και ανάκαμψη της ζήτησης με εξαιρετικούς ρυθμούς αύξησης οι οποίοι συνεχίζονται και το 2017. Σε αυτό συνετέλεσε και το ότι οι χρηματοπιστωτικοί οργανισμοί ξεκίνησαν να επαναχρηματοδοτούν (αν και με αυστηρότερα κριτήρια). Θα πρέπει να αναφερθεί ωστόσο στο σημείο αυτό πως πολλές από τις συναλλαγές που καταγράφηκαν, αφορούν και μη εξυπηρετούμενα δάνεια, όπου τα ακίνητα περιήλθαν στο χαρτοφυλάκιο των τραπεζών. 

Αναφορικά με τις αξίες, θα ήθελα να παραπέμψω τους αναγνώστες σας στους δείκτες του RICS Κύπρου, της Κεντρικής Τράπεζας και της Στατιστικής Υπηρεσίας όπου και οι 3 πηγές καταγράφουν μικρό αλλά σταθερό ποσοστό αύξησης τα τελευταία δύο χρόνια.

Ποια ακίνητα έχουν περισσότερη ζήτηση, σε ποιες πόλεις και για ποιούς λόγους;
Το καλό είναι πως παρά το μικρό μέγεθος της Κύπρου, υπάρχουν σε γενικές γραμμές ακίνητα για να ικανοποιήσουν σχεδόν κάθε απαίτηση. Σε επίπεδο Επαρχιών και κατά μέσο όρο για το διάστημα 2012-16, η Λεμεσός συγκεντρώνει το μεγαλύτερο μερίδιο συναλλαγών με 28%, ακολουθεί σε κοντινή απόσταση η Λευκωσία και η Πάφος με 23-24%, ενώ η Λάρνακα και η Αμμόχωστος συγκεντρώνουν 18% και 7% αντίστοιχα. Τα παρακάτω γραφήματα παρουσιάζουν τις συνολικές συναλλαγές αλλά και το μερίδιο ανά Επαρχία για την περίοδο 2012-16.

Στο παρακάτω γράφημα παρουσιάζεται το μερίδιο συναλλαγών ανά τυπολογία ακινήτου (γη / γεωτεμάχιο, κατοικία, επαγγελματικό ακίνητο, ξενοδοχείο, άλλο) για την περίοδο 2011-16 (μέσος όρος). Οι συναλλαγές γεωτεμαχίων (γη, οικόπεδο, αγροτεμάχιο κλπ.) καταλαμβάνουν τα 3/4 περίπου (73%) του συνόλου, ενώ τα οικιστικά ακίνητα (διαμερίσματα, κατοικίες) ακολουθούν με 23%. Οι υπόλοιπες κατηγορίες ακινήτων (επαγγελματικά ακίνητα, ξενοδοχεία, άλλα) συγκεντρώνουν πολύ χαμηλά ποσοστά κάτω του 2%, απαρτίζοντας ένα πολύ μικρό κομμάτι της αγοράς ακινήτων.


Θα πρέπει να σχολιάσω στο σημείο αυτό πως το ποσοστό των συναλλαγών που αφορά γεωτεμάχια φαίνεται υπερβολικά ψηλό. Το πραγματικό ποσοστό θα ανέμενα να είναι περί το 15% χαμηλότερο λόγω του ότι πολλές από τις συναλλαγές που είναι δηλωμένες ως χωράφια ή οικόπεδα, μπορεί να αφορούν διαμερίσματα ή και κατοικίες.
 
Η κάθε πόλη λοιπόν έχει τις ιδιαιτερότητές της και ξεχωριστούς πόλους έλξης για αγοραστές ακινήτων. Η Λευκωσία είναι το παραδοσιακό αστικό κέντρο, με μεγάλη συγκέντρωση υπηρεσιών και θέσεων εργασίας τόσο στη δημόσια υπηρεσία, όσο και στον τραπεζικό και ιδιωτικό τομέα. Η Λεμεσός έχει το εκτεταμένο και ωραία διαμορφωμένο παραλιακό μέτωπο, πολλά ξενοδοχεία, ενώ δημιουργήθηκαν οι κατάλληλες συνθήκες να ενταχθούν ομαλά στην πόλη οι Ρώσοι (μαζί με τις εταιρείες τους φυσικά) που αποτελούν σημαντικό μέρος των αγοραστών. Η Πάφος έχει τη μεγαλύτερη προβολή στο εξωτερικό από τις δράσεις ντόπιων επιχειρηματιών ανάπτυξης γης, ενώ είναι ιδιαίτερα ενθαρρυντική η ανάπλαση που γίνεται στο κέντρο της πόλης και ελπίζω να ακολουθήσουν και οι πιο τουριστικές περιοχές της πόλης που είναι αρκετά υποβαθμισμένες. Η Αμμόχωστος διαθέτει τις καλύτερες παραλίες και τουριστικές υποδομές ενώ η μαρίνα αναμένεται να δημιουργήσει αρκετό επενδυτικό ενδιαφέρον και υπεραξίες στην περιοχή. Θα κλείσω με τη Λάρνακα όπου είναι ιδιαίτερη περίπτωση, αφού με εξαίρεση το αεροδρόμιο απουσιάζουν τα σημαντικά έργα υποδομής, ενώ έχει τη μικρότερη διασπορά στις αξίες από περιοχή σε περιοχή σε αντίθεση με τις άλλες πόλεις όπου παρατηρούνται μεγαλύτερες αυξομειώσεις. 

Ο οίκος αξιολόγησης Moody’s εκτιμά ότι η ανάκαμψη του τομέα των ακινήτων θα έχει θετικές επιπτώσεις στην ποιότητα των δανειακών χαρτοφυλακίων των κυπριακών τραπεζών. Πως το σχολιάζετε; 
Ο προβληματισμός για τα REOs θα έπρεπε να είναι ακόμη πιο έντονος αναφορικά και με την ποσότητα αλλά και την ποιότητα των ακινήτων που έχουν περιέλθει στην κατοχή των τραπεζών. Θέμα προβληματισμού θα έπρεπε να είναι επίσης τα έξοδα συντήρησης των κτηριακών εγκαταστάσεων που είναι ένα πολύ σημαντικό κονδύλι, αλλά απαραίτητο ώστε τα κτήρια να διατηρήσουν την αξία τους και να μην απαξιωθούν. Αναμφισβήτητα, ενδεχόμενη ανάκαμψη θα βοηθήσει σημαντικά τα χαρτοφυλάκια των τραπεζών και κατ’ επέκταση την οικονομία γενικότερα.

Κατά την εκτίμηση σας, πως θα επηρεάσει την αγορά η πώληση ακινήτων από τράπεζες;
Ενώ υπάρχει η γενικότερη πεποίθηση αύξησης αξιών και ενοικίων και νέες αναπτύξεις μικρής, μεσαίας και μεγάλης κλίμακας έχουν ξεκινήσει, ένας τεράστιος όγκος ακινήτων παραμένει δεσμευμένος στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών. Αναμένεται ότι στα επόμενα χρόνια οι τράπεζες θα κληθούν να ρευστοποιήσουν τα ακίνητα που συγκέντρωσαν -υπό πίεση- λόγω και έλλειψης ενδιαφερόμενων αγοραστών. Η μαζική λοιπόν πώληση των ακινήτων και η διάθεσή τους στην αγορά είναι το κρισιμότερο σημείο από το 2013 και μετά. Και είναι καθοριστικό και για την υγεία του χρηματοπιστωτικού συστήματος αλλά και της κτηματαγοράς.

Ενδεχόμενη άρση των κινήτρων για πολιτογραφήσεις ξένων επενδυτών, θα επηρέαζε αρνητικά την αγορά ακινήτων; 
Πρόκειται για θέμα που συζητείται όλο και πιο έντονα και όπως λέει και η λαϊκή θυμοσοφία όπου υπάρχει καπνός, υπάρχει και φωτιά και πρέπει να αρχίσουμε να προετοιμαζόμαστε για το τέλος των κινήτρων αυτών. Σίγουρα ενδεχόμενη παύση των πολιτογραφήσεων θα επηρέαζε αρνητικά μεν αλλά χωρίς ιδιαίτερα μεγάλο αντίκτυπο δε. Αναμένεται ότι θα χαθούν κάποιες θέσεις εργασίας και ακίνητα που έχουν κτιστεί για το σκοπό αυτό δεν θα μπορούν να διατεθούν εύκολα. Το μεγάλο πρόβλημα ωστόσο σε αυτό το ενδεχόμενο θα το έχουν συγκεκριμένες κατηγορίες επαγγελματιών που έχουν προσαρμόσει τα έσοδά τους γύρω από τη δραστηριότητα αυτή (κάποια δικηγορικά και ελεγκτικά γραφεία καθώς και ελάχιστοι μεσίτες και επιχειρηματίες ανάπτυξης γης). Πιστεύω πάντως ότι γύρω από το συγκεκριμένο θέμα, η προσαρμογή θα είναι αρκετά εύκολη. 

Τον τελευταίο καιρό παρατηρείται μια αύξηση στις επενδύσεις για δημιουργία ουρανοξυστών στην Κύπρο. Θεωρείτε ότι πρόκειται για φυσιολογική ανάπτυξη ή για τάση που στο μέλλον δεν θα έχει ζήτηση;
Σε αντίθεση με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές πόλεις όπου εδώ και χρόνια γίνεται προσπάθεια για τη δημιουργία των λεγόμενων compact cities, δηλαδή υψηλή οικιστική πυκνότητα και πόλεις που επεκτείνονται καθ’ ύψος, στην Κύπρο οι συντελεστές δόμησης παρέμειναν σε χαμηλά επίπεδα και οι πόλεις μεγάλωναν σε πλάτος. Οι συγκεκριμένες αναπτύξεις ουρανοξυστών δεν θεωρώ ότι είναι η λύση στο συγκεκριμένο πρόβλημα της αστικής διάχυσης. Από το ένα άκρο πήγαμε στο άλλο και αντί η μετάβαση να γίνει ομαλά με σταδιακή αύξηση του συντελεστή δόμησης, επιτράπηκε η δημιουργία των κτηρίων αυτών που και δεν ταιριάζουν με τον περιβάλλοντα χώρο και ίσως να δημιουργούν προβλήματα στα διπλανά υφιστάμενα κτήρια που ανεγέρθηκαν πριν λίγα χρόνια. Σε κάθε περίπτωση, οι τιμές που διατίθενται οι μονάδες αυτές είναι απαγορευτικές, όχι μόνο για τη μέση εισοδηματική τάξη αλλά ακόμη και για τα υψηλότερα εισοδηματικά στρώματα των Κυπρίων που ούτως ή άλλως προτιμούν ανεξάρτητες κατοικίες με αυλή. Αυτό που με προβληματίζει όμως είναι το ότι δεν παρατηρώ ιδιαίτερες κινήσεις ως προς τo affordable housing το οποίο θα έπρεπε να είναι το παρόν. Δυστυχώς όλοι εστιάζουμε στις μεγάλες αναπτύξεις που απευθύνονται σε άλλους και όχι σε εμάς τους ίδιους.

* Ο Θωμάς Δημόπουλος εργάζεται ως Λέκτορας στο τμήμα Ανάπτυξης και Εκτίμησης Ακινήτων του Πανεπιστημίου Νεάπολις, ως Ειδικός Επιστήμονας στο τμήμα Πολ. Μηχ/κών και Μηχ/κών Γεωπληροφορικής του ΤΕ.ΠΑ.Κ και είναι Διευθυντής της AXIA Chartered Surveyors LLC
Είναι μέλος του ΔΣ του RICS Κύπρου εδώ και 3 περίπου χρόνια, ενώ από την 1η Ιουλίου διατελεί πρόεδρος, διαδεχόμενος τον Παύλο Λοΐζου.