Ο όρος απαλλοτρίωση σημαίνει στέρηση του δικαιώματος κυριότητας και επιτρέπεται μόνο όταν γίνεται για δημόσιο συμφέρον και συνοδεύεται με την καταβολή προκαταβολικά δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης (λαμβάνοντας υπόψη φυσικά υπεραξία και επιζήμια επίδραση).

Με βάση τον περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμο του 1962, (πηγή) η διαδικασία είναι η εξής:

α) Δημοσίευση της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης στην επίσημη εφημερίδα της Δημοκρατίας

β) Αποστολή αντίγραφου της γνωστοποίησης σε κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο. 

γ) Οι ενδιαφερόμενοι έχουν δικαίωμα ένστασης 30 ημερών.

δ) Όλες οι ενστάσεις εξετάζονται μέσα σε 12 μήνες.

ε) Μέσα σε 14 μήνες πρέπει να σταλεί στον ενδιαφερόμενο γραπτή προσφορά.

στ) Ο ενδιαφερόμενος μπορεί (1) να την αποδεχθεί ή (2) να την αποδεχθεί με επιφύλαξη (συνοδεύεται με διατήρηση των δικαιωμάτων του να αποταθεί στο δικαστήριο για καθορισμό αποζημίωσης) ή (3) να αγνοήσει την προσφορά - τότε το δικαστήριο θα καθορίσει το τελικό ποσό αποζημίωσης.

ζ) Εάν οι εργασίες για να επιτευχθεί ο σκοπός για τον οποίο απαλλοτριώθηκε το ακίνητο δεν έχουν ξεκινήσει εντός τριών ετών, τότε το ακίνητο θα πρέπει να επιστραφεί στον ιδιοκτήτη.

Στο άρθρο 10 του νόμου (πηγή) περιέχονται λεπτομερείς κανόνες εκτίμησης για τον τρόπο υπολογισμού της αποζημίωσης ως εξής:

α) Η βάση του υπολογισμού της αποζημίωσης είναι η αγοραία αξία κατά την ημερομηνία της γνωστοποίησης.

β) Οι πιο κάτω παράγοντες που πιθανόν να έχουν θετική επίδραση στο ύψος της αγοραίας αξίας αγνοούνται:

1)      Το γεγονός ότι η απαλλοτρίωση είναι αναγκαστική.

2)      Η υπεραξία λόγω έργων κατά την διάρκεια της επίταξης

3)      Η ειδική αξία της ιδιοκτησίας

4)      Και αξία λόγω παράνομης και ανθυγιεινής χρήσης

 γ) Στην περίπτωση που απαλλοτριώνεται μέρος της ιδιοκτησίας, λαμβάνεται υπόψη και η τυχόν επαύξηση ή μείωση στην αξία της ιδιοκτησίας που παραμένει εκτός της απαλλοτρίωσης.

δ) Υπολογίζεται επίσης και η τυχόν ζημιά την οποία υφίσταται ο ιδιοκτήτης λόγω του διαχωρισμού της ιδιοκτησίας που απαλλοτριώνεται από άλλη ιδιοκτησία η οποία κατεχόταν ενωμένη.

ε) Σε όλες τις περιπτώσεις η αποζημίωση περιλαμβάνει και οποιαδήποτε άλλη ζημιά που προκλήθηκε λόγω της απαλλοτρίωσης.

στ) Θα πρέπει να διευκρινιστεί ότι η απόδειξη στο δικαστήριο υπεραξίας ή επιζήμιας επίδρασης αποτελεί την πιο δύσκολη άσκηση για τον εμπειρογνώμονα εκτιμητή.

ζ) Στο ποσό αποζημίωσης προστίθεται και νόμιμος τόκος από την ημερομηνία δημοσίευσης γνωστοποίησης.

Πολλές φορές η εκτίμηση του Κτηματολογίου μπορεί να διαφέρει από την εκτίμηση κάποιου ιδιώτη εκτιμητή. Οι δυο απόψεις είθισται να παρουσιάζονται ενώπιο δικαστηρίου όπου και αποφαίνεται με την τελική γνωμάτευση, ενώ σε κάποιες περιπτώσεις υπάρχει εξωδικαστική συμφωνία.

Η ρυμοτομία, ως γενικός ορισμός, ασχολείται με τη διαρρύθμιση του χώρου στον οποίο πρόκειται ή έχει κτιστεί ένας οικισμός. Ειδικότερα περιλαμβάνει διάφορα έργα δημοσίου συμφέροντος όπως την κατασκευή πλατειών, τη διαπλάτυνση δρόμων, τη χάραξη οικοπέδων, χωροθέτηση χώρων πρασίνου κτλ.

Γενικά η εργασία αυτή διέπεται από επιστημονικούς πολεοδομικούς κανόνες, σύγχρονες αντιλήψεις αισθητικής, αλλά και πρακτικών κανόνων ικανών, ώστε ο επιχειρούμενος σχεδιασμός και η διάνοιξη να καλύψουν και μελλοντικές ανάγκες σε ορίζοντα αρκετών δεκάδων ετών. Τα συμπεράσματα των ρυμοτομικών μελετών και οι σχετικές αποφάσεις ενσωματώνονται στο λεγόμενο ρυμοτομικό σχέδιο.

Το ρυμοτομικό σχέδιο της εκάστοτε περιοχής περιλαμβάνει τους σχεδιασμούς του Πολεοδόμου για τα έργα τα οποία ολοκληρώνονται σταδιακά. Η ρυμοτομία τις περισσότερες φορές αφορά παραχώρηση εμβαδού από τεμάχιο για δημιουργία δρόμου.

Όλες οι πολεοδομικές αιτήσεις, π.χ. επέκταση υφιστάμενης οικοδομής, περίφραξη, κτλ., για να εγκριθούν κάνουν το κτήμα υπόλογο ρυμοτομίας.

Η πιο συνηθισμένη περίπτωση είναι όταν για παράδειγμα έχουμε μια υφιστάμενη κατοικία της οποίας ο ιδιοκτήτης κάνει αίτηση για κατεδάφιση και ανέγερση πολυκατοικίας. Η πολεοδομία πιθανόν να ζητήσει ως προϋπόθεση ανάπτυξης του τεμαχίου τη διαπλάτυνση του ήδη υπάρχοντος δρόμου.

Σε περιπτώσεις όμως που το τεμάχιο είναι ήδη διαχωρισμένο οικόπεδο, δηλαδή έχουν ήδη αφαιρεθεί παλαιότερα από το εμβαδό του οι δεσμεύσεις για παραχώρηση χώρου πρασίνου και οδικού δικτύου, τότε:

α) Αν το εμβαδό που παραχωρείται για ρυμοτομία είναι μικρότερο από το 20% του αρχικού, καθαρού εμβαδού του οικοπέδου, τότε για σκοπούς ανάπτυξης, ο Συντελεστής δόμησης υπολογίζεται στο αρχικό καθαρό,  εμβαδό  του  οικοπέδου  και  ο  ιδιοκτήτης  δεν δικαιούται καμία αποζημίωση. 

β) Αν το εμβαδό που παραχωρείται για ρυμοτομία είναι περισσότερο από το 20% του αρχικού, καθαρού εμβαδού του οικοπέδου, τότε ο ιδιοκτήτης δικαιούται αποζημίωση μόνο για το ποσοστό/τετραγωνικά μέτρα που επηρεάζονται και είναι περισσότερα του 20%. Σε αυτή την περίπτωση, για σκοπούς ανάπτυξης, ο Συντελεστής Δομήσεως υπολογίζεται στο αρχικό, καθαρό, εμβαδό του τεμαχίου, αλλά αφαιρείται το ποσοστό/ τετραγωνικά μέτρα για τα οποία ο ιδιοκτήτης έχει λάβει αποζημίωση.

γ) Ανεξάρτητα από τα πιο πάνω για εγκεκριμένο οικόπεδο ή τεμάχιο εμβαδού μέχρι της τάξης των 400τ.μ ο συντελεστής δόμησης θα υπολογίζεται με βάση το αρχικό εμβαδόν του οικοπέδου ή τεμαχίου, εφόσον δεν δημιουργούνται συνθήκες υπερανάπτυξης ή επηρεασμού των ανέσεων γειτονικών ιδιοκτησιών.

Σε περίπτωση επηρεασμού τεμαχίου (όχι οικοπέδου) από οδικό δίκτυο σε ποσοστό μέχρι 40% ο συντελεστής δόμησης και ποσοστό κάλυψης θα υπολογίζονται πάνω στο καθαρό εμβαδό του τεμαχίου. Σε περίπτωση επηρεασμού σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% ο συντελεστής δόμησης και το ποσοστό κάλυψης θα υπολογίζονται  πάνω στο 60% του αρχικού εμβαδού του τεμαχίου, νοουμένου ότι δεν δημιουργούνται συνθήκες υπερανάπτυξης. 

 Δεσμευτική ρυμοτομία (πηγή)

Ανεξάρτητα από τα πιο πάνω, σύμφωνα με τον περί Οδών και Οικοδομών Νόμο, η αρμόδια αρχή μπορεί να ετοιμάσει σχέδια διαπλάτυνσης οποιουδήποτε δρόμου, τα οποία είναι δεσμευτικά για την αρμόδια αρχή και για όλα τα πρόσωπα που επηρεάζονται από αυτά (δεσμευτική ρυμοτομία) και καμιά άδεια δεν εκδίδεται  παρά μόνο σύμφωνα με τα σχέδια αυτά.

Όταν  σε  άδεια η οποία εκδίδεται από την αρμόδια αρχή τίθεται όρος για παραχώρηση της δεσμευτικής ρυμοτομίας,  το μέρος που παραχωρείται καθίσταται τμήμα του δρόμου χωρίς καταβολή  οποιασδήποτε αποζημίωσης:  Νοείται   ότι, αν  διαπιστωθεί ότι θα προερχόταν βλάβη (ή ουσιώδης μείωση της αξίας) αν δεν καταβαλλόταν αποζημίωση, η αρμόδια αρχή οφείλει να καταβάλλει τέτοια εύλογη αποζημίωση, λαμβανομένων υπόψη όλων των περιστάσεων της υπόθεσης.

Τρύφωνας Μάμας

MRICS, BSc (Fin), BSc (RE)

Co-Director, Head Of Larnaca Office