13Jan 2023 Η προσιτή στέγη για τους Κύπριους πρέπει να είναι προτεραιότητα Από τους σημαντικότερους πυλώνες της κυπριακής οικονομίας είναι το Real Estate και ο Κλάδος των Κατασκευών. Πιο συγκεκριμένα, για το έτος 2021 οι δραστηριότητες συναφείς με Real Estate συνεισέφεραν στο 16% του συνόλου του ΑΕΠ της χώρας, ενώ το 2022 αναμένεται να κλείσει στα ίδια επίπεδα. Παρά τις συνεχιζόμενες αλλαγές και προκλήσεις (κούρεμα καταθέσεων, αναδιαρθρώσεις, ψηλά κτήρια, πανδημία, αύξηση στο κόστος των δομικών υλικών, φορολογία στη γη, φορολογίες στα κτήρια και εσχάτως και ο πληθωρισμός) το κυπριακό Real Estate ακολούθησε ανοδική πορεία και οι αξίες των ακινήτων φαίνεται να βρίσκονται στο υψηλότερο σημείο της τελευταίας δεκαετίας. Σε αρκετές περιπτώσεις (κυρίως στη Λεμεσό, ενώ ακολουθούν Λάρνακα και Πάφος) η αύξηση στις αξίες είναι τόσο μεγάλη που πλέον τα ακίνητα δεν είναι προσιτά για τον τοπικό πληθυσμό. ΤΟ ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΟ ΠΡΟΒΛΗΜΑ Ο στόχος λοιπόν του νέου προέδρου και των υπουργών του, θα πρέπει να είναι να δημιουργήσει τις συνθήκες ώστε να μπορεί ο μέσος Κύπριος να λύσει το στεγαστικό του πρόβλημα. Ο μέσος ακαθάριστος μισθός των ανδρών είναι περί τα 2.200 ευρώ / μήνα και των γυναικών περί τα 1.800 ευρώ / μήνα, βάσει στοιχείων από το Υπουργείο Εργασίας και Κοινωνικών Ασφαλίσεων. Έχοντας υπόψη όμως ότι ένα νέο νοικοκυριό θα αποτελείται από νέους της ηλικιακής ομάδας 25- 35 ετών μπορούμε να υποθέσουμε ότι έχουν συνολικό εισόδημα περίπου 3.000 με 3.200 ευρώ τον μήνα το ζευγάρι (λογική υπόθεση αφού σε αυτές τις ηλικίες βάσει και εργασιακής εμπειρίας, οι μισθοί είναι μικρότεροι). Με βάση τα σημερινά δεδομένα, μια κατοικία περίπου 200 τ.μ. σε προάστιο σε μια μέση περιοχή κοστίζει περίπου 400.000 ευρώ. Άρα για να την αποκτήσει το νέο ζευγάρι θα χρειαστεί 100.000 προκαταβολή και 300.000 ευρώ δάνειο. Αν υποθέσουμε επιτόκιο 6% (λογικό λόγω πληθωρισμού) και διάρκεια αποπληρωμής 25 έτη, η μηνιαία δόση δανείου είναι περί τα 1.950 ευρώ – δηλαδή πρακτικά και ουσιαστικά τα 2/3 του συνολικού εισοδήματος. Αν πάλι, υποθέσουμε δανεισμό όλου του ποσού, η μηνιαία δόση είναι σχεδόν 2.600 ευρώ (πάλι με 6% σταθερό επιτόκιο και αποπληρωμή σε 25 χρόνια). Επομένως η αγορά κατοικίας για ένα νέο ζευγάρι με το παραπάνω εισόδημα είναι πρακτικά αδύνατη. Αν κάποιος προσθέσει και τα έξοδα για τον εξοπλισμό της κατοικίας αλλά και για συντήρηση, ενέργεια κ.τλ., εύκολα μπορεί να διαπιστώσει το μέγεθος του προβλήματος. Ενώ λοιπόν οι ξένοι αγοραστές (επενδυτές ή για ιδιοκατοίκηση) συνεχίζουν να βρίσκουν την Κύπρο ελκυστικό προορισμό για αγορά ακινήτου διατηρώντας και αυξάνοντας τις αξίες σε ψηλά επίπεδα, ο εγχώριος πληθυσμός δυσκολεύεται και η κατοικία φαίνεται ως άπιαστο όνειρο. ΠΩΣ ΕΠΙΛΥΕΤΑΙ ΤΟ ΠΡΟΒΛΗΜΑ Υπάρχει όμως τρόπος να αντιμετωπίσει η πολιτεία το παραπάνω πρόβλημα; Η αξία ενός ακινήτου φυσικά διαμορφώνεται από τη ζήτηση (ανάλογα με τοποθεσία, κατάσταση συντήρησης, τελειώματα, σχέδιο, branding, κ.τλ.) και φυσικά έχουμε ελεύθερη οικονομία και το κράτος δεν μπορεί και δεν δικαιούται να επεμβαίνει. Αν αναλύαμε λοιπόν την αξία σε 3 βασικές συνιστώσες θα είχαμε: Αξία γης, αξία οικιστικού ακινήτου, αξία υποδομών και βελτίωσης. Κέρδος Επιχειρηματία Ανάπτυξης Γης: Περιλαμβάνει το branding, το ρίσκο, τα έξοδα για δανεισμό του επιχειρηματία, αμοιβές για προώθηση κ.τλ. Δεν γίνεται λοιπόν να υπάρχει ανάπτυξη αν μειωθεί το κέρδος, ενώ δεν μπορεί να υπάρξει έλεγχος σε περίπτωση υπερκερδών. Φυσικά και υπάρχουν φαινόμενα προμηθειών πέραν του 10% αλλά σε αυτές τις περιπτώσεις οι αγοραστές δεν ήταν Κύπριοι. Το κέρδος των developers παραδοσιακά είναι της τάξης του 12% έως και 25% επί της μεικτής αξίας ανάπτυξης. Κατασκευαστικό Κόστος: Περιλαμβάνει τα έξοδα των υλικών, τους μισθούς του εργατικού δυναμικού μαζί με κοινωνικές ασφαλίσεις, ΓεΣΥ, αμοιβές μηχανικών και συμβούλων, κ.τλ.. Τα κατασκευαστικά υλικά σημείωσαν αύξηση της τάξης του 60% ανεβάζοντας σημαντικά και το κόστος. Μπορούμε να ελέγξουμε όμως το κόστος αυτό; Η ελεύθερη οικονομία ρυθμίζεται από μόνη της και εισάγουμε σχεδόν το 95% του συνόλου των υλικών, οπότε και πάλι δεν μπορούν να γίνουν πολλά πράγματα όσο συνεχίζει να υπάρχει ο ίδιος τρόπος κατασκευής και δεν προωθούνται λύσεις τύπου 3D printing. To σύνολο του κατασκευαστικού κόστους είναι κατά κανόνα περί το 40 με 60% επί του συνόλου της μεικτής αξίας ανάπτυξης. Αξία γης: Άφησα επίτηδες τελευταία την αξία της γης γιατί ίσως είναι και η μόνη συνιστώσα που θα μπορούσαν οι πολιτικοί να επηρεάσουν. Η γη στην Κύπρο είναι υπερφορολογημένη. Για κάθε συναλλαγή έχουμε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών, μεταβιβαστικά τέλη και προστέθηκε και το ΦΠΑ για να δυσκολέψει ακόμη περισσότερο την κατάσταση. Η αξία της γης είναι συνήθως το 20 με 30% επί της μεικτής αξίας ανάπτυξης. Τα μέτρα που θα μπορούσαν να ληφθούν για να «μειώσουν» την αξία της γης (χωρίς να μπορεί να ανακληθεί κάποια από τις υφιστάμενες φορολογίες) φαίνεται να είναι τα εξής δυο: Το πιο ριζοσπαστικό είναι η φορολόγηση του αδρανούς πλούτου. Είναι γεγονός πως υπάρχει μεγάλη κατακράτηση γης και ως συνέπεια - ασυνέχεια του αστικού ιστού. Ακόμη και σε βασικούς εμπορικούς οδικούς άξονες των πόλεων με τον επιτρεπόμενο αριθμό ορόφων να είναι 8 και πάνω, παρατηρούμε ισόγεια κτήρια και κενά οικόπεδα. Σε αμιγώς οικιστικές ζώνες παρατηρούνται χιλιάδες τετραγωνικά «χωραφιών» που δεν έχουν καν διαχωριστεί σε οικόπεδα. Ενώ λοιπόν ο φόρος αγριεύει όταν πρόκειται να αναπτυχθεί / πωληθεί ένα τεμάχιο, κοιμάται σχετικά όταν η γη παραμένει αδρανής, αφού ο Φόρος Ακίνητης Ιδιοκτησίας είναι αρκετά χαμηλός. Αν λοιπόν αυξηθεί ο φόρος αυτός, κάποιοι από τους ιδιοκτήτες θα πιεστούν και θα διαθέσουν τα τεμάχιά τους αυξάνοντας την προσφορά γης και οι αξίες αναμένεται να μειωθούν λόγω της αύξησης της προσφοράς. Είναι εφικτό όμως ένα τέτοιο μέτρο; Βάσει της διάρθρωσης του πολιτικού συστήματος και του lobbying των μεγαλοϊδιοκτητών γης θα έλεγα πως είναι δύσκολο. Σε μια ποιο φιλελεύθερη προσέγγιση, μια λύση θα ήταν η αύξηση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης. Αν διπλασιάσουμε για παράδειγμα τους υφιστάμενους συντελεστές και αν οι αξίες γης παραμείνουν σταθερές, απλοϊκά επιτυγχάνουμε μείωση του κόστους γης στη συνολική μεικτή ανάπτυξη της τάξης του 50% και συνολική μείωση της τάξης του 10 με 15%. Είναι αρκετό όμως αυτό για να είναι προσιτή η κατοικία; Μάλλον όχι. Είναι εύκολο ακόμη να διπλασιάσουμε το Συντελεστή Δόμησης σε μια περιοχή (άρα πρακτικά καταργούμε τις κατοικίες και η ανάπτυξη περιορίζεται σε διαμερίσματα); Σίγουρα όχι, αν αναλογιστούμε τις συνέπειες στα υφιστάμενα κτήρια και τις συνθήκες ζωής, ενώ δεν θα πρέπει να ξεχνάμε και την έλλειψη υποδομών στις σημερινές πόλεις. Βάσει της -σίγουρα επιφανειακής- ανάλυσης παραπάνω διαπιστώνουμε πως η μέγιστη μείωση στις αξίες μέσω ρηξικέλευθων ίσως και ακραίων παρεμβάσεων για την αξία της γης το μέγιστο που θα μπορούσε να επιφέρει είναι συνολική μείωση της τάξης του 10% (και κατά πάσα πιθανότητα θα είναι κάτι προσωρινό) που δεν είναι σε καμία περίπτωση η λύση στο πρόβλημα. ΕΙΣΗΓΗΣΕΙΣ Ως κατακλείδα λοιπόν στο πρόβλημα προσιτότητας της κατοικίας θα εισηγούμουν μια πιο ολιστική λύση: • Προσαρμογή σε μικρότερου μεγέθους οικιστικές μονάδες – ο καλύτερος σχεδιασμός και πιο οικονομικοί μέθοδοι κατασκευής θα βοηθούσαν. Τα προγράμματα σπουδών των αρχιτεκτονικών σχολών και των σχολών μηχανικών γενικότερα θα πρέπει να προσαρμοστούν ανάλογα. • Δημιουργία υποδομών στις πόλεις, ώστε να μπορεί να αυξηθεί η πυκνότητα του πληθυσμού χωρίς να υποβαθμίζεται το βιοτικό επίπεδο. • Δικαιοσύνη και ισονομία στην κατανομή των φορολογικών βαρών. Αναφορικά με τα ακίνητα να μη φορολογούνται κατά την αποξένωση / απόκτηση αλλά να υπάρχει και φορολόγηση της αδρανούσας γης (οικιστικά και εμπορικά). Του Δρ, Δημόπουλου Θωμά, ΕΠΙΚΟΥΡΟΥ ΚΑΘΗΓΗΤΗ ΣΤΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Ιδρυτής και διευθυντής της AXIA Chartered Surveyors, συνιδρυτής και διευθυντής της Real Geosolutions LTD, Επίκουρος Καθηγητής στις Εκτιμήσεις Ακινήτων στο Παν. Νεάπολις, μέλος του Δ.Σ. του Συνδέσμου Επιστημόνων Εκτιμητών Κύπρου και μέλος του European Board of International Valuation Standards Council Αναλυτικά το άρθρο εδώ Tags: References to Press, προσιτή κατοικία, affordable housing, housing problem, Dimopoulos Thomas, Δημόπουλος Θωμάς
